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关注!中国经济如果离开了房地产,未来还能靠什么?

  
JJO   2019-03-26 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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1、房价下跌不是末日,没有暴跌不是危机
有人说,这几年居民举债买房,产生了严重的地产泡沫,万一房价大幅下跌了怎么办?毕竟房地产是中国经济的支柱,而且大家谁也不知道房价会跌多少,会有多大影响。
确实,放任居民举债买房是条不归路,相信如果大家看到了今年消费增速大幅下滑的恶果,肯定会遗憾当初我们为什么会走上这条路。我们在16年写过的报告《居民加杠杆、危险的游戏!》、17年的报告《繁荣的顶点》,包括我们在过去两年一直在怒怼高房价,其实是就是担心举债发展会带来现在的后果。
但是经济发展就像人一样,并不是犯了错就没有了机会,而这一次我们去了加拿大,发现他们过去犯了和我们一样的错误,但是只要愿意改正错误,太阳依然会照常升起。
在金融危机之后,加拿大全国的房价涨幅高达220%,而在多伦多、温哥华等大城市,房价上涨主要发生在2013年以后,13年至今的房价涨幅超过一倍。房价上涨的原因包括海外买家涌入导致的投机买房等,但核心原因还是在于超低利率环境,刺激居民持续举债买房,目前其居民债务/GDP已经超过了100%,居民债务/居民收入已经超过150%,这比我们中国还要严重得多。
而基于对房价上涨过快的担忧,加拿大不少地方政府都在17年实施了各种政策抑制房价,比如说出台了外国人交易税,也就是没有绿卡买房要多交15%的税,在温哥华甚至开始实施1%的房屋空置税,你要敢买房不住就收税收到你痛!在多重政策打压之下,加拿大的房价出现了大幅下跌。
虽然房价大幅下跌,但是并没有导致加拿大经济的崩盘,其经济依然保持持续的增长,我们观察到其房价下跌有如下两个重要特点:
  • 首先,虽然房价涨幅超过一倍,但是房价并没有因为下跌50%而跌回到原点,即便最先征税的温哥华,其房价跌幅也在30%以内。

  • 其次,并不是所有房子的价格都在跌,投机性比较强的别墅房价格大幅下跌,但有刚需支撑的公寓房价格相对比较稳定。
加拿大的房价变化其实可以对中国的未来的房价走势给出重要的启示:
首先,我们预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年,过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右,这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动,显然不合理。但是另一方面,过去4年中国M2的名义增速每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以哪怕房价下跌,应该也不会跌回原点,而我们认为,跌30%左右应该是极致。
我们知道在中国购房对首付有着明确的要求,首套房的首付比例在三成以上,二套房的首付比例在五成以上,因此只要房价跌幅不超过30%,就不会出现大量的房屋负资产,对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。
其次,这一次的房价下跌,对不同区域的影响会有显著差异。对于投机性的购房,尤其是在旅游城市等,由于缺乏人口流入、产业支持,其房价上涨明显是受到炒作推动等,这些投机性购房的区域房价会面临大幅回调的压力。
但是在一二线城市及其周边,人口依然在持续流入,而且拥有产业、教育、医疗等资源支撑,其房价上涨背后有着刚需的支持,加上过去几年为了调控房价而实施的限购政策,其实一旦略有放松就会带来新增需求,所以一二线房价的跌幅应该相对有限。
三四线也并没有大家认为的那么悲观,由于这些城市的房价有建筑成本的支持,然后五线支持四线的房价,四线支持三线等,棚改货币化的退潮也会因城市而已。
所以,对于未来中国的房价下跌,其实没有必要过于恐慌,首先其跌幅应该有限的,不会普遍击穿30%的首付比例、引发对金融危机的担心;其次在中国经济命脉的广大一二线城市,由于人口流入等刚需的支持,其房价跌幅相对更小。
因此,与我们类似的加拿大已经用经验告诉我们,房价下跌并非世界末日,经济离开了房地产照样可以正常运转!

2、教育医疗才真值钱,服务消费就是未来
问题是,中国经济如果离开了房地产,未来还能靠什么?
其实在加拿大,我们发现这个问题的背后,有两个重要的答案。
  • 第一个答案是服务业。
虽然华人在持续移民加拿大,但是最近这二十年很多是从中国大陆过去的新移民,由于到加拿大的时间比较晚,所以好的地方都被当地人住了,所以华人新移民并不住在唐人街,而是住得离市中心比较远。
但是华人比较喜欢抱团,所以大家都住在一起,另外华人的一个重要特点是重视教育,所以在华人搬过去以后,当地的学校考试成绩就开始突飞猛进,于是就变成了学区房,然后房子就涨价了。
这个故事其实告诉我们真正值钱的并不是房子,房子只是一堆钢筋水泥,真正值钱的是房子背后的教育、医疗、公共服务等资源。
其实在中国也是类似的,比如说目前上海的房价已经阴跌了不少了,但是学区房的价格其实并没有怎么下跌,这就是教育的价值。
所以,教育、医疗这些服务业,一定是中国经济未来发展的希望。
  • 而第二个答案,其实是来自于资本市场。
其实,加拿大拿得出手的产业并不多,比如说加拿大的油砂资源丰富,但是由于政府效率低下,修不了油管,所以油价卖得特别便宜。以前房地产是支柱产业,但是这几年也熄火了,那么加拿大凭什么还能这么发达?
一个很重要的原因其实在于发达的企业年金。我们在加拿大接触到了许多规模巨大的年金机构,几乎每个大省都有各式各样的年金机构,比如教师基金、医生基金等等,加拿大统计局数据显示,2018年2季度加拿大居民持有的养老保险和年金的价值达到2.6万亿加币,是其GDP总量的120%。
而这些年金机构都是市场化运作,把居民的资产投向全球最有希望的资本市场。我们可以简单算一笔账,如果加拿大年金的回报率能达到5%,其实其居民养老金的增长就会超过经济增长,所以哪怕居民的房地产泡沫破掉了一些,但是通过其年金的持续增值,最终可以通过时间来消化这个泡沫。
而加拿大年金投资的最主要市场是美国,美国的纳斯达克指数在过去40年的年均回报率高达10%,是加拿大居民财富保值增值的主因。
所以,在房地产熄火之后,加拿大经济靠的是服务业,以及美国资本市场的繁荣支持居民财富增长,归根到底其实就是服务业和美国经济,那么靠什么发展服务业,美国经济强大的奥秘又是什么?

3、美国强大全靠创新,华为代表中国希望
我们观察美国经济结构,和中国存在着巨大的差别。
在美国,其经济当中的80%都是服务业,而第二产业占比18%,目前美国GDP总量为20万亿美元,对应服务业增加值为16万亿美元,第二产业增加值约为4万亿美元。而中国的GDP总量约为13万亿美元,其中服务业占比为52%,对应6.8万亿美元,而第二产业占比40%,对应5.2万亿美元。
这说明中国的制造业增加值其实已经超过了美国,美国经济比中国经济强大的主要部分在于服务业,其服务业增加值是中国的两倍还多。
那么,我们要问,凭什么美国服务业比我们强大?
大家去美国旅游,肯定会对美国的小费制度耿耿于怀,因为不管做什么事,只要涉及到服务,就要付小费。比如去餐馆吃饭,约定俗成的小费比例就是餐费的18%左右,问题是如果服务确实好付小费就算了,有时候压根就没有任何服务,也必须付小费,其实会让人觉得很不爽。
相反,我们在国内用餐,由于充分竞争,其实很多服务并不比美国差,比如海底捞的精彩服务让大家欲罢不能、乐不思蜀,但是并不需要额外付小费。
所以对于服务业而言,其实并不存在生产效率上的显著差异。比如说美国的护士和中国的护士,其工作内容不会有本质差别,美国的老师和医生,也不一定比中国的做的更好。
但是,服务业最显著的差异其实是在工资。
我们统计了交运、信息服务、金融、商业服务、教育、文化娱乐等六大服务行业的工资,发现美国平均工资约在5万美元左右,而中国则是在5万人民币左右,差距恰好是中美的汇率,整整达到了7倍。
所以,美国服务业比我们强大,并不是他们服务的比我们更好,而是他们的工资比我们高太多了,所以互相服务的更愉快。
问题是,为什么美国服务业可以拥有这么高的工资?
首先的原因在于服务业不太能自由流通,如果在制造业存在巨大的工资差别,那么这些制造业早就跑光了,这也是美国出现制造业空心化的根本原因,而特朗普喊的美国制造其实没有那么容易回归,但是服务业则不太一样,中国的护士不可能大规模跑到美国去提供服务。
但是最根本的原因,还是在于美国居民有钱为高企的服务价格付费,问题是美国居民的钱从哪里来?
其实根本来源还是强大的高端制造业。美国貌似没有多少制造业,其实他们是没有低端制造业,而是占据了制造业的最高端的研发和设计,攫取了最大的利润。
我们可以以苹果公司为例,来理解美国强大的原因。
目前,苹果公司的手机大约可以卖到800美元一部,而全球智能手机的平均售价大约在400美元,而智能手机的生产成本大约也在400美元左右,这意味着苹果手机每卖一部可以赚400美元,而其他手机商根本赚不到钱。而这也是手机产业链多年的写照,苹果以不到20%的手机销量份额占据了手机产业链80%的利润份额。
苹果手机每年的销量在2亿部,因此其靠卖手机就可以实现800亿美元的利润,再加上10多倍的估值,其股票市值就高达1万亿美元。
为什么大家就心甘情愿为苹果手机付出800美元的高价?因为人家性能就是好!苹果公司每年投入100多亿美元搞研发,换来的就是苹果手机的优异表现,所以创新可以攫取最大的利润。
一个苹果市值1万亿美元,如果有20个苹果其市值就会达到美国GDP的20万亿美元。而美国不仅是有一个苹果,其拥有亚马逊、谷歌、脸书等等一系列伟大的公司。
而另一个奥秘在于美国庞大的年金体系。目前美国的养老金总额高达30万亿美元,是其GDP的1.5倍,美国居民的养老金通过401K等养老金计划,大量投入到了美国的优秀企业,这就意味着只要这些大企业能够占据创新的高点,不停赚取利润推动股价上涨,那么美国居民就能够通过年金计划分享到财富的增值,而有了钱以后大家就有条件相互服务。
所以在美国庞大的服务业基础之上,是其更为发达的高端制造业。而中国虽然是全球制造业工厂,但是我们过去一直在制造业比较低端的生产加工部分,挤在除苹果以外那80%的手机厂中争取20%的手机利润份额,大家赚不到钱,当然就没有钱互相服务了。
比如说小米公司在上市前夕喊出硬件业务综合利润率不超过5%的口号,这一方面是业界良心,但其实也是一种悲哀,因为小米17年手机的平均售价仅为881元人民币,仅为100美元出头,因为利润率卖到6%可能就没人买了。
但是,华为的巨大进步让我们眼前一亮,看到了希望!
我们在北美的时候听到了这样一个故事,国人出国旅游一般都会代购一些名牌包包、衣服,因为比国内便宜太多。而现在外国人到中国旅游也流行代购,而代购的第一名是华为手机,原因是华为在海外的手机售价一般比国内贵1000元人民币左右,而这一次的Mate20系列海外版甚至是比国内版贵了2000元左右,多买几个华为手机就把旅游费赚回来了!
过去,华为手机的平均售价只有不到300美元,但是Mate20在欧洲的售价达到800欧元,其实已经达到了苹果手机的定价范围,这意味着华为已经正式进入苹果所垄断的高端智能手机市场,开始分食苹果手机的利润。而近期苹果公司的股价大幅回调,原因在于其销量和业绩展望都出现了明显下调。为什么美国人对华为如此紧张,甚至直接禁止华为进入美国手机市场,其实是害怕华为对苹果等核心产业形成冲击,创新是美国经济强大的根本!
而华为能够在最高端的智能手机市场和苹果直接竞争,在于其持续的高研发投入。2017年华为的研发投入是900亿人民币,而中国研发费用排第二的公司是中国石油,2017年总研发费用为186亿人民币,仅为华为的1/5。
正是持续的高研发投入,使得华为拥有自己的芯片技术。在某种意义上,华为比腾讯、阿里等公司还要伟大,因为后两者的成功主要得益于国内市场,而华为则是在海外市场充分竞争,而且是攻城掠地,持续向最高端迈进。
今年华为的手机销量已经超过苹果,达到了2亿部的数量级。如果其手机的销售均价也能从300美元上升到800美元,那么其利润也会达到800亿美元,潜在市值也会接近1万亿美元。
而中国的经济总量是13万亿美元,这意味着如果能够有十几个华为出现,其市值总和就会达到中国经济的总量,其创造的财富将足以增加中国居民的收入、化解债务泡沫的风险,中国经济也会充满希望。
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